KİRA TESPİT DAVALARI

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun ikinci kitabında “Özel Borç ilişkileri başlığı altında 299-378 maddeleri KİRA SÖZLEŞMESİ düzenlenmiştir.

Kira sözleşmesinin geçerli olması bakımından belli bir şekle tabi değildir. Ancak kira sözleşmesinin sözlü olması durumunda iddia eden iddiasını ispat etmekle yükümlü oğlu için kira sözleşmelerinin yazılı yapılması ispat bakımından önem kazanmaktadır. Kiraya veren aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu, kira süresini, kira başlangıcını ispat etmekle yükümlüdür. Diğer taraftan kiracı da itiraz etmediği kira bedelini ödediğini ispat etmesi gerekmektedir. Bu nedenle her ne kadar kira sözleşmesinin geçerli olması şekle tabi değil ise de taraflar arsında belirlenen sözleşme şartlarının belirlenmesi bakımından yazılı olması önemlidir.

KİRA BEDELİ VE ÖDENME ZAMANI

6098 Sayılı Borçlar Kanunun 314 maddesi gereğince “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” Kira sözleşmesinde kira bedelinin hangi tarihte ödeneceği açıkça belirlenmiş ise bu durumda kira bedeli gününde ödenmek zorundadır.

KİRA ARTIŞ ORANI

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

11.06.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan “7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) aşağıdaki geçici madde eklenmiştir:

“GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” Denilmektedir.

Vergisi İhdası ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un (“Torba Kanun”) 23. Maddesi kapsamında, bu süre 1 Temmuz 2024 tarihine dek uzatılmıştır.

Torba Kanun’un 23. Maddesi uyarınca TBK’ya eklenen Geçici Madde 2 kapsamında, konut kiraları ile sınırlı olmak üzere 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında (ve bu tarihler dahil olmak üzere) yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’ini geçmemesi kaydıyla geçerli olacağı belirtilmiştir. Ancak, aynı hüküm kapsamında bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) son on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının %25’in altında kalması durumunda, bu değişim oranının geçerli olacağı ve bu azami oranın aşılması halinde sınırlamayı aşan kısım açısından miktarın geçersiz olacağı düzenlenmiştir.

İşyeri ile ilgili kira artışları bu düzenleme dışındadır.

Kira sözleşmesinin 5 yılı geçmiş olması durumunda taraflar kira bedelinin artırılmasında anlaşamadıkları durumunda kira bedelinin artırılması emsal kira bedellerine göre olacaktır.

Hepinize mutlu günler diliyorum.

Av Semihat Karadağlı