HAK HUKUK

6306 SAYILI KETSEL DÖNÜŞÜM YASASI

*

6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” özellikle deprem bölgesi olan ülkemizde depreme dayanıklı yapıların yapılmasını sağlamak amacı ile çıkarılmış bir yasadır.

Ülkemizin deprem kuşağında olması nedeniyle yaşanan 1999 depremi sonrasında çıkarılan yasa ve yönetmelikler ile bu konuda bazı düzenlemeler getirilmiştir.

Riskli yapıların ve rezerv alanda bulunan yapıların yeniden yapılaşması sürecinde 6306 sayılı yasa ve buna bağlı çıkarılan yasa ve yönetmelikler dikkate alınarak yapıların yıktırılması ve yeniden yapılaşması sağlanmaktadır.

Bu hafta özellikle gündemde olan ve arsa sahipleri bakımından önem arz eden riskli yapı ve rezerv alanlarda sözleşme imzalamayan 1/3 paya ait arsa sahiplerinin 2/3 çoğunluk tarafından paylarının satışının yapılmasına dair düzenlemenin değiştirilmesine dair yasa değişikliği gündemdedir. Meclise sunulması beklenen yasa tasarısında sözleşme çoğunluk oranını 50+1'e çekerek sözleşme imzalamayan %49 a ait payın satışının gündeme gelmesi söz konusu olacaktır. Ayrıca bu konuda yapılacak olan tebligatlarla ilgili de e-Devlet üzerinden ilan, muhtarlıklara askı, evin üzerine ilan, bildirim gibi süreci "sürelerin kısaltılmasına" dair düzenlemelerin gelmesi beklenmektedir.

İlerideki yazılarımda riskli alanlar, rezerv alanlar, alınan kararlar, itiraz ve dava yolları, dikkat edilmesi gereken hususlar, yüklenici ile yapılacak sözleşmelerde dikkat edilmesi gereken hususlar ve diğer konulara ilişkin sorulara dair açıklamalar yer alacaktır.

TEBLİGAT İLE İLGİLİ DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Öncelikle sahip olduğunu gayrimenkuller ile ilgili e devlet üzerinden giriş yaptıktan sonra wep tapu uygulamasına giriş yaparak bilgilerinizi güncellemeyi, bilgilerinizi güncelerken mutlaka kendi adınıza bir telefon ve e-mail adresini bilgi güncelleme sırasında doğru kayıt etmeyi ve sizden habersiz kimsenin tapu kaydınıza girmemesi bakımından da sms etkinleştirmeyi ihmal etmeyin. Bu bilgileriniz doğru kayıt edildiği zaman tapunuza giriş yapıldığında, tapunuzda herhangi bir işlem yapıldığında size sms yolu ile ve e mail ile bilgi gelecektir. Gelen mesajın ne olduğu konusunda bilginiz yeterli olmadığı takdirde bir hak kaybına uğramamak için bir uzmana danışın.

Sahip olduğunuz ancak eski yıllarda alınması nedeniyle TC kimlik numaranızın işlenmediği bir tapu kaydınız var ise wep tapudan yapacağınız müracaat ile ada parsel bilgisi ile tapunuzun bilgilerini güncellemeniz mümkündür. Yine bir yakınınızdan tarafınıza intikal eden bir gayrimenkul olması durumunda bu gayrimenkulü mirasçılar adına intikal ettirmeyi de ihmal etmeyiniz.

Yine adınıza gönderilecek tebligatların tarafınıza doğru ulaşması bakımından mernis (Merkezi Nüfus İdaresi Sistemi) te kayıtlı tebligat bilgilerinizin doğru olmasına da dikkat ediniz.

6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” 6 maddesi 1 fıkrasında “Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.” Şeklinde düzenleme bulunmaktadır.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinde

(1) Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için;

a) Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler,

(DEĞİŞİK BENT RGT: 06.01.2023 RG NO: 32065) (KOD 5)

b) Maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alındığının ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için on beş gün süre verildiğine dair belgeler,

c) Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler,

ç) Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri,

yer alacağı düzenlenmiştir.

YAPI MÜTEAHİTLERİNİN SINIFLARI VE YAPILAN SÖZLEŞMELER

Müteahhit kelimesi; “üstlenici, taahhüt eden” anlamlarına gelmekte ve müteahhittin görev kapsamını belirtmektedir. Müteahhitlik belgesi “Yapı müteahhitlerinin ekonomik, mali, mesleki ve teknik yönden yeterlilik seviyelerini belirlemek üzere yapılan sınıflandırma sonucu tespit edilen belge grubudur. Buna göre; A, B, B1, C, C1, D, D1, E, E1, F, F1, G, G1, H ve GEÇİCİ olmak üzere 15 ayrı Müteahhitlik belgesi grubu bulunmaktadır.” Bu sınıflar ve yeterlilik belgeleri ve bu belgelere göre üstlenebilecekleri inşaat alanı da bu belgelere göre belirlenmektedir.

“Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı” tarafından her yıl müteahhitlerin sahip oldukları sınıfa göre üstlenecekleri azami iş miktarını göstermektedir. Örneğin 2023 yılı listesine göre H sınıfı müteahhitlik belgesine sahip bir yüklenicinin ÜSTLENEBİLECEK AZAMİ YAPIM İŞİ MİKTARI (TL) YAPI YAKLAŞIK MALİYET ESASLI) 13.012.500,00 TL olup GRUBUN TEK PARSELDE ÜSTLENEBİLECEĞİ MAKSİMUM İNŞAAT ALANI (M2) YAPI SINIFI VE YAPI YAKLAŞIK MALİYET ESASLI (2023) değerleri ise IIIA: 2.829 IV B: 1.606 IIIB:2.049 IV C:1.475 IVA:1.907 VA:1.222 m2 dir.

6306 SAYILI YASANIN 6 MADDESİ VE YÖNETMELİĞİN 15/ A MADDESİNE GÖRE SÖZLEŞME İMZALAYAN MÜTEAHİTLERİN SINIFI VE YAŞANAN SORUNLAR.

Yukarıda izah edildiği üzere arsa sahiplerinin çoğu sözleşme düzenlerken müteahhidin sahip olduğu belge sınıfını ve şirketin ekonomik durumunu bilmeden, bu belge ile yapabileceği inşaat m2 sinin ne olduğunu, belgesinin bu inşaatı yapma bakımından yeterli olup olmadığını bilmeden sözleşme imzalamaktadır. 2/3 arsa sahiplerinin veya yeni yapılacak düzenleme ile belirlenecek sayıya göre yeterli çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı kontrol edilirken yüklenicinin sahip olduğu belge ile bu inşaatı yapıp yapamayacağının da kontrol edilmesi gerekirken bu belgeler kontrol edilmeksizin yasanın 6 maddesi ile yönetmeliğin 15/a maddesine göre sözleşme imzalamayan arsa sahiplerinin paylarının satılmasına karar verilmesi usule yasaya aykırıdır.

Arsa sahipleri sözleşme imzalamadan önce müteahhitlik belgesinin sınıfını araştırmamakta ve sözleşme yaptığı yüklenicinin belge sınıfına göre inşat ruhsatı alıp alamayacağını incelememektedir. Yüklenici ile yapılan bu sözleşmeler çoğunlukla “arsa payı karşılığında kat karşılığı ve satış vaadi sözleşmesi” niteliğinde olması sebebiyle sözleşmenin geçerli olması için resmi usulde yani noterde düzenlenmesi gerekmektedir. Ne yazık ki arsa sahipleri yüklenicinin müteahhitlik belge sınıfını araştırmadığı gibi bu konu ne noterlikte ne de Çevre ve Şehircilik bakanlığı tarafından sözleşme imzalamayanların arsa paylarının satışı aşamasında da dikkate alınmamaktadır. Bu durumda ancak inşaat ruhsatı alma aşamasında yüklenicinin belgesinin yeterli olup olmadığına bakılmaktadır. Özellikle inşaatın yapılması deprem bölgesinde olan ülkemizde birçok arsa sahibinin mağdur olmasına sebebiyet vermektedir.

Yasanın 6 maddesine ve yönetmeliğin 15/A maddesine “riskli yapı veya rezerv alanda arsa sahiplerinin sözleşme imzaladıkları müteahhidin sahip olduğu sınıfın, inşaat alanının m2 ve imar durum belgesi dikkate alınarak yeterli olup olmadığı Çevre ve Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından denetlenir. Sözleşme imzalanan yüklenicinin müteahhitlik belgesine "bu inşaatı yapmaya yeterliliği olmadığının tespit edilmesi durumunda kanunun 6 maddesi ile yönetmeliğin 15/A maddesine göre satış işlemine başlanamaz. “şeklinde bir düzenleme eklenmesi yerinde olacaktır. Zira burada Çevre ve Şehircilik Bakanlığının sözleşme yapanların da yapmayanların da haklarını koruması bakımından düzenlenen sözleşmelerde sözleşme yapılan yüklenicinin sözleşmeye konu alanın büyüklük durumuna göre yüklenici müteahhit tarafından inşaatı yapıp yapmama yeterliliğinin sorgulanması gerekmektedir. Aksi takdirde Bakanlık tarafından müteahhitlik belgeleri ile yapabilecekleri inşat alanı belge sınıfına uymayan yüklenici ile arsa sahiplerinin sözleşme imzalama gibi bir zorunlulukları ortaya çıkacaktır ki bu durumda yapılan işlemler yasa ve düzenlemeler ile çelişecektir. Bu nedenle yapılacak olan yasa değişikliğinde rezerv alanlarda ve riskli yapılarda sözleşme imzalayan yüklenicilerin belge sınıflarının kontrol edilerek 15/a maddesinin uygulanması kentsel dönüşümde yaşanacak sorunların da azalmasına neden olacaktır.

Kentsel dönüşüm deprem kuşağında yaşayan ülkemizde bir çoğumuzu ilgilendiren bir düzenleme olduğundan önümüzdeki günlerde de yasada yapılması düşünülen yasal değişiklikler üzerinde de gelişmeleri değerlendireceğiz.

Hepinize sağlıklı günler. 14.10.2023

Av Semihat KARADAĞLI

Görsel: Maraş Depremi internetten alınmıştır.

Av. Semihat KARADAĞLI KİMDİR:

1.4.1963 yılında İzmir Çeşme Alaçatı'da doğdu.

İlk ve ortaokulu Alaçatı'da okudu. Liseyi İzmir İnönü Lisesinde bitirdi.

1980 yılında Ege üniversitesi Hukuk fakültesine kayıt oldu, Dokuz Eylül Üniversitesine dönüşen fakülteden 1985 yılında mezun oldu.

Aynı yıl meslektaşı Nedim Karadağlı ile evlendi, 1986 yılında kurdukları büroda serbest avukat olarak çalışmaya başladı.

Halen aktif olarak avukatlık yapmaya ve çeşitli sivil toplum kuruluşlarında ve sosyal projelerde çalışmaya devam etmektedir.

Bir kızı ve bir oğlu olan, eşi Nedim KARADAĞLI'yı 2023 yazında yitiren KARADAĞLI, İzmir'de yaşıyor.